「継続地代の実態調べ」をめぐって
「継続地代の実態調べ」取り纏め担当
不動産鑑定士 横須賀 博
平成18年に実施の第12回「継続地代の実態調べ」から3年、この度その13回目となる実態調べを実施し、平成21年版「継続地代の実態調べ」として刊行する運びとなった。
本実態調べは、建物所有を目的とする土地賃貸借すなわち「借地借家法（旧借地法）」の適用下にある既存の借地権に係る「地代」の実態調査である。
「借地借家法（旧借地法）」においては、「地代が土地価格の変動や経済情勢の変動等により近傍類地の地代に比較して不相当となったときは、その増減額請求ができる」としている。
しかし、地代は、不動産賃貸市場の中でも、建物の賃料（家賃）のように募集賃料などの情報は全くなく、近傍類地の地代といえども、その情報など簡単には得られない。
また、地代は土地使用の対価とされるが、土地の取引市場をストレートに反映しているものでもない。本来、地価と地代の間には元本と果実としての相関関係が認められろことが前提とさらるが、特にわが国においては昭和30年代後半ごろからの高度経済成長を背景とした地価の上昇、とりわけバブル期の未曾有の地価の急騰とそのバブル経済崩壊以降における地価下落の継続等々、近時の地価は激しく動いている。
一方、地代は地価上昇時にも相当の後追いの緩やかな推移であり、地価急騰時にはその急騰には全く追随し得なかった。そして、その後の地価下落時においても、大方の地代が横這いでの推移であり、急激に変動する地価との連動は見られない状況にある。
ただし、こうした地代の推移や地価との関連等に対して、その実態に関するデータ等がほとんど見当たらない状況であったため、昭和40年代末ごろ、不動産鑑定士と税理士の両資格を有する会員で構成される任意の研究グループ「日税不動産鑑定士会」が中心となり、これに賛同してくださった不動産鑑定士等の多くの協力を得て、東京と及びその周辺地域を主とする「既存借地権にかかる事例」を収集し、その地代の実態に係る調査を実施、「継続地代の実態調べ」として取り纏めた。そして、その後も3年毎に調査をして「継続地代の実態調べ」として取り纏め刊行してきている。
このように、「継続地代の実態調べ」は昭和49年を第1回目として3年ごとに実施してきたが、その実施後との収集事例数等は「表No１」のとおりである。
「表№1」継続地代の実態調べの実施時期及び収集事例数
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表№1のように、今回はその第13回目の実態調べとなるが、このことは、ほぼ35年のおける東京と及びその周辺地域の「既存借地権の地代に関する実態」のデータが蓄積されたことになるといえる。
ただ、とりわけ借地市場は閉鎖的であり、地代は賃貸借の当事者以外にはほとんど公開されることがないので、その地代事例を得ること自体が至難の業である。
まず、その実施年の4月には前回の実態調べの際に資料提供を頂いた名簿等に基づいて「アンケート用紙」を送付する作業を開始する。このことは、個人の確定申告期限後ではない土地代の事例資料が整理されないからであり、この期を意識して「アンケート用紙」を送付する。それに、日頃多忙な専門職の方々が多いため、回答までに相当の時間を要することを考えての手順である。
さらに、第11回（「平成15年版」）の調査からは、土地の固定資産税等（公租公課）が引き下げられている状況等を踏まえ、地代と公租公課の関係（「支払地代と公租公課の倍率」）についても調べることにしたので、その事例に係る公租公課の提供もお願いしている。このため、その公租公課の算定も必要となり、一層の時間を要するものとなる。
こうして、やっと一定数が収集された後に、それらの必要事項の点検等を行って、まず、それら事例を一覧表に纏める（入力）作業に取りかかることになる。そして、その一覧表をもとにブルーマップ等によって事例の位置を確認し、路線価を把握して分析等を行う手順となるが、貴重な事例を無駄にできないと少しでも多くの路線価等を把握しようと専念する。
こうして路線価が判明したもの等の確たる事例のみによって活用利子率や公租公課との倍率等の把握、分析を行うために、提出された事例の数とこれら分析結果の数とがイコールとはならない。
とはいえ、これらの作業はまさに時間と根気との闘いである。
いずれにしても、このようなデータの蓄積は全く希少といっても過言ではないことから、社会的にもそれなりに市民権を得てきたものと確信している。
そして、こうしたデータの蓄積が、借地・借家に関する当事者、法曹関係、鑑定評価や税務関係の実務者等は勿論のこと、有識者や行政等に携わる方々において、何らかのお役に立てばと念じつつ、今回の実態調べについても事項のように取り纏めたしだいである。
1．平成21年版「継続地代の実態調べ」の概要
（１）調査の目的・調査方法
これまでの調査同様に、まず、調査時点（平成21年1月1日現在）における東京23区及びその周辺地域を主として「賃貸借（旧法借地権）に係る継続中の地代事例」を収集した。
そして、前回までと同様に東京23区における「地代の水準（平均地代月額）」「地価に対する地代（支払賃料）の割合（活用利子率）」及び「地代の変動状況」等の実態について取り纏めた。さらに、第11回（平成15年版）からはじめた「地代の公租公課に対する倍率」についても取り纏めた。
ただ、借地契約はもともと長期間に亘って継続されるものであり、特に旧法の既存借地権は、ほとんど半永久的に存続するといっても過言ではない。そのため、契約の経緯や個別的事情等がさまざま異なり、多様の状況となっていることは、先刻ご承知のとおりである。
こうしたことから、この実態を調べるにあたっては、それら個別事情等を追求するよりも（個別事情等は商業地・住宅地とかの用途別、あるいは堅固・非堅固等の建物利用等の状況の一定枠内に留めることにして）、むしろ、相当数の事例を実証的に取り纏め、これらをもとに地域ににおける地代の水準がどの程度のものなのか、地価との関係がどのようになっているのか等といった分析を行う方が、より実態を反映するものと判断、また、時系列で捉える必要も踏まえ、これまで同様に本書のようなフォームによって実施することにしたものである。
【今回の調査期間における地価の動向】
なお、前述のとおり、近時、地価動向と地代の動向との関連は、相当に希薄になってはいるものの、地価に対し、地代がどの程度の水準となっているかについての調査は、その根拠となるため、本調査に当たっても、まずは地価の動向について、若干触れることにする。
前回調査時の平成18年の地価公示においては、「・・・三大都市圏の中心都市では、その都心のほぼ全ての地点が上昇または横這いであり、収益性・利便性の高い地域を中心に上昇地点が見られる。」とし、特に東京都心部等の収益性の高い地域や高級住宅地における地価が騰勢を強めているとされた。ところが、
ご案内のとおり、平成19年のアメリカにおけるサブプライムローン問題を端緒とする平成20年9月の大手投資銀行リーマン・ブラザースの破綻は、世界を百年に一度といわせる経済危機に突き落とした。この影響から、景気回復基調にあったわが国でも、戦後最悪とされる経済の収縮が引き起こされたといわれる。この不況を受けて地価も平成20年の後半以降、下落傾向が加速しており、東京・大阪・名古屋等の大都市圏の商業地は3年連続、住宅地は2年連続で上昇していた地価が、平成20年の後半以降、上昇地点が見られなくなったとしている。
因みに、平成19～21年地価公示における住宅地(表No.2)・及び商業地(表No.3)の地域別対前年変動率を示すと次の通りと発表されている。
なお、東京圏の地域別内訳については、Ⅱ（継続地代の実態調査の分析結果データ）の「別表No．５」を参照されたい。
「表№2」地価公示における住宅地の地域別対前年変動率
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「表№3」地価公示における商業地の地域別対前年変動率
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(2)資料の収集方法と調査事項
Ⅱの別表No.6に示す調査票を各会員等に配布し、調査時点現在(平成21年1月旧)において賃貸借が継続中の既存の借地権に係る地代額(直前の地代の改定状況等を含む)、更新の状況とその期間等、用途別、地上建物の状況等の条件、前年度(平成20年度)の固定資産税等（得られる場合）について、各々回答を得、それらの集計・分析を行った。
2．平成21年「継続地代の実態」結果概要
(1)収集資料数
資料総数…870件
内、東京都23区…742件
注）ここ数回の実態調べにおいては、事例数がそれまでの70%程度と減少傾向になっているが、その要因としては、
①建物の老朽化等に伴い増改築等を迫られている借地人は、承諾料の支払いが必要となることから、この機会に底地を買い取って完全所有権とすることが得策と判断し、底地を買い取るケースが増えてきており、背景には地価の下落が続いたため、既存借地権価格を考慮した底地の価格が相当に低水準となって、底地を購入し易くなっていることも一因である。
②相続により底地が物納された場合に、当局が借地人に底地買取を求めるケースが多い状況もあり、借地が解消されている。
ただ、こうした状況下でも、今回は前回とほぼ同様の事例が収集できた。
(2)地代水準
平成21年1月1日時点の継続地代の平均月額を東京都23区の各区別、用途別(高度商業地・普通商業地・住宅地)に区分して集計したところ、次項Ⅱの「別表No.1－1～1・2、1－2～1・2、1－3～1・2」の通りであった。
なお、これら東京都23区の用途別平均地代額について、過去の実態調べのデータと比較し、平成6年から平成21年の6回分にかかる推移をみると「表No.4」の通りである。（昭和49年～平成3年分は割愛。）
「表№4」東京都23区における3.3㎡当たり平均地代月額の推移
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の場合は除外してある。
2．高度商業地とは、主として「銀座」「日本橋」「新橋」「有楽町」「渋谷」「新宿」「池袋」等（路線価、概ね1000千円以上）の繁華街をいうが、
「新小岩」商店街等の旧来からの商店街や繁華性に富む駅前商店街等（路線価、概ね500千円以上の駅前商店街）も含まれている。
3．各区別、用途別の詳細は、別表№1-1～1・2、1-2～1・2、1-3～1・2の通り。
この「表No.4」に見られるように、東京都23区における平成21年1月1日現在の
・住宅地の平均地代は月額1,107円/3.3㎡程度であり、
・普通商業地のそれは住宅地地代の1.76倍の月額1,944円/3.3㎡程度、
・高度商業地のそれは住宅地地代の12.18倍、普通商業地の6.9倍の月額13,480円/3.3㎡程度となっている。
また、前回（平成18年1月1日現在）における住宅地地代の平均月額は1,123円/3.3㎡であるから、ほぼ横這いの推移といえる。
普通商業地の前回調査におけるそれも月額2,064円/3.3㎡であるから、ほぼ横這いの推移といえる。
さらに、高度商業地の前回調査におけるそれも月額13,853円/3.3㎡であるから、ほぼ横這いの推移といえる。
なお、住宅地・商業地のいずれの地代も、ほぼ横這いの推移であった状況は、次の（3）地代の変動状況からもうかがえる。
(3)地代の変動状況
今回収集の東京23区の地代事例のうち、前回調査時（平成18年1月1日時点）及びその前の地代額が判明している事例について、今回調査までの3年間における時代の変動状況がどのようなものであったかを調べてみた。
その結果をⅡ「別表No３～1・2」に纏めたが、それらは次のようになっている。
①商業地（商業地域の一部併用を含む）の場合
・地代の推移が判明した事例143件のうち、
129件が変動なし（横這い90.2％）
8件が値上げ（5.6％）・・・1件平均値上げ率 21.1％
6件が値下げ（4.2％）・・・1件平均値下げ率△22.8％
②住宅地の場合
・地代の推移が判明した事例301件のうち、
258件が変動なし（横這い85.7％）
36件が値上げ（12.0％）・・・1件平均値上げ率 14.9％
7件が値下げ（2.3％）・・・1件平均値下げ率△11.4％
③併用（住宅・工場）その他の場合 ・地代の推移が判明した事例34件のうち、
24件が変動なし（横這い70.6％）
9件が値上げ（26.5％）・・・1件平均値上げ率 19.6％
1件が値下げ（2.9％）・・・ 値下げ率△6.5％
このように、特に商業地においては90％超、住宅地についても85％超が変動なし（横這い）の推移である。
また、値上げまたは値下げのあったものは、その上昇率等から、かねてより改定交渉等にあったものが合意に達したものと推測される事例である。
ただ、併用（住・工）その他の場合は、７０％超えが変動なし（横這い）であり、値上げが30％弱見られるが、これは多数箇所を賃貸する貸主が一斉に改定を行った結果と推測されるものである。
なお、前回の調査においても、各用途ともに80％程度が変動なし（横這い）の推移であったが、こうした状況は平成12年の実態調査より見られる傾向である。
このことは、一貫して上昇してきて、特にバブル崩壊後の地価下落時においても、平成6年度の改正を受けて大幅な増税となった宅地にかかる固定資産税等が、平成9年度からようやく地価下落が反映されて引き下げられたことに起因しているものと考えられる。
地代の改定は、地価の動向とは後追いとなる固定資産税等の動向を受けて、さらにその後追いとなって実施される関係から、平成8年頃までは増徴されていた固定資産税等が、平成9年度から引き下げられたことにより、それまで一貫して上昇傾向にあった地代も横這いとなる例が多くなった。この傾向は、その後も続き、今回の調査においてもこの傾向が顕著といえ、商業地についてはほとんど90％超えが横這いである。なお、併用（住・工）その他に若干値上げのあった事例もあるが、これはかねてより値上げ交渉にあったものが合意に達した、あるいは上物の用途変更によるものと推測される事例である。そして、値下げ事例はいずれの用途も5％未満でわずかなものである。
(4)継続地代の平均的活用利子率
……(土地価格に対する支払地代の割合)
これまでの実態調べ同様に、東京都23区において、土地価格(更地価格=公示地価ベース)を元本としたときの継続地代(支払地代年額)の割合(これを当会の調査では「活用利子率」と呼ぶ)が、どの程度のものなのかを検討し、土地価格と地代との相関関係について調べた。
なお、この土地価格の把握にあたっては、相続税の路線価をもとに、公示地価に対する路線価の割合が概ね80%程度とされることを踏まえ、その路線価を80%で割戻した公示地価ベースのいわゆる土地の更地価格によって求めた。
すなわち、地代事例を商業地と住宅地との用途別(商・住併用のものについては、その住宅の占める割合や地域の状況等を勘案して商業地等に区分)に区分し、また、同族会社とその主宰者等との間のもの等、特殊なものは排除して、その土地の価格(更地価格)と支払地代年額との割合(比率)を算定し、これを「活用利子率」と呼ぶことにしたものである。
その商業地と住宅地の用途別における東京都23区全体の「平均的活用利子率」を見ると次のとおりである。
∴平成21年1月1日現在の平均的活用利子率
・東京都23区 商業地の場合・・・1.11%（206件平均）
(土地の更地価格×1.11%=年額換算支払地代)
・東京都23区 住宅地の場合・・・0.76%（371件平均）
(土地の更地価格×0.76%=年額換算支払地代)
なお、この東京都23区全体の「平均的活用利子率」について、平成6年からのデータとともに時系列に纏めると「表No.5」の通りである（昭和49年～平成3年分は割愛）。
また、各区分の「平均的活用利子率」については、Ⅱ「別表No2－1～2・1、2－2～2.1」のとおりである。
「表№5」東京都23区における継続地代の平均的活用利子率の推移
(平均的活用利子率=土地価格に対する支払地代年額の割合)
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割合、即ち、土地を元本としたときの平均的活用利子率を算定したものである。この客観的な時価は、不動産市場で取引される現実の時価ではなく、その地点
の相続税路線価を80%で除して求めた価格を時価とみなしたものである。従って、不動産市場での現実の取引価格をもとにこの活用利子率を乗ずると、答えが異なる場合が生じる
ことに留意。
そして、この活用利子率を前回のデータと比較してみると、
・前回の平成18年においては
商業地 1.41%…（178件平均）
住宅地 0.83%…（335件平均）
であったのに対し、
・今回の平均的活用利子率は、
商業地で1.11%…∴前回対△21.2％
住宅地で0.76%…∴前回対△8.4％
となっている。
このことは、東京23区において、平成20年後半頃より地価が下落傾向とはいえ、それまでの2年半は地価が高騰しており、特に都心区においてこの傾向が顕著であったが、地代は上記のとおり殆ど横這い傾向の推移であったため、活用利子率は下がる結果となっている。
すなわち、地代は地価が上昇しても、それがストレートに値上げ等に反映されるわけではなく、上記変動状況に見られるように殆どが横這い、直接的には地価には殆ど左右されていない実態といえる。
3.地価と継続地代と固定資産税等について
(1)地価と地代と固定資産税等の関係
前々回（平成15年）及び前回（平成18年）の調査に引き続いて、今回も時代とその土地にかかる固定資産税等（以下「公租公課」という）の倍率について調べた。
地代は、前述のとおり、その土地を使用する対価であるから、本来的には地価との間に相関関係が認められるとされながら、昭和30年代後半頃からの高度経済成長以降、地価の上昇に対して地価が法令（旧借地法）の制約等もあって追随し得なくなり、特にバブル期の異常な地価の高騰は、その地価との相関関係を全く希薄なものとしてしまった。
これに対し、地代の改定（増額）は、借地借家法においても公租公課の値上げ等の経済変動を論拠にされることから、公租公課に一定倍率を乗じた額を持って地代の改定を要求するケースが多くなった。このことは、地代収入に占める必要経費が、主に公租公課であることを論拠として、地代値上げに当たっての説得力を有することとなったといえよう。
（2）公租公課の推移について
（平成8年までの増徴）
土地の公租公課は、原則、3年に一度評価替え（見直し）が行われる評価額をもとに課税されるが、評価額に対するストレートの課税は負担増となることに配慮し、一定の減額特例等の調整措置を行った「課税標準額」により課税されている。
従来、評価額はもとより、その一定の調整措置によって、課税標準額は地価が上昇したときにも相当低位に抑えられてきたので、バブル崩壊後における地価の下落を反映してその評価額は下げられたとしても、課税標準額はさらにその評価額よりも下回っていたというのが実態であった。
このため、その評価額の一定水準に達するまでは課税標準額を引き上げざるを得ないということで、バブル崩壊以降、地価が下落局面に転じているにもかかわらず、固定資産税等の課税標準額は引き上げられてきた。
特に、「土地基本法」制定による平成4年の公的土地評価の一元化を受けての固定資産税評価額の大幅改正が、平成6年度から実施されたことに伴い、固定資産税も大幅な増税となった。
これにより地価が下落傾向にもかかわらず、固定資産税等の公租公課は平成8年まで上昇する状況となった。
（平成9年度からの引き下げ）
そして、平成9年度の基準年度において、ようやく地価の下落が反映されることになり、標準額の引き下げが行われた。
これを受けて、特に商業地の公租公課も平成9年度以降は減額されることとなったのである。
なお、この減額はその後6年間続いたが、景気回復等を受けて、平成15年度からは減額がなくなり、微増傾向となっている。
住宅地の場合は、この間、減額の微減であり、増額の微増で僅少な推移となっている。
（3）継続地代（支払べース）の公租公課に対する倍率
前述のように。従来、地代の改定は、その原価（必要経費）である公租公課の増徴を理由とし、その公租公課の一定倍率によって改定額を決定するケースが多い実態にあった。
このため、地代改定に当たっての適正地代の鑑定評価においても、賃料評価に定められる一般的な四手法（差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法）のほかに、検証手段として「平均的活用利子率による方法」や「公租公課の倍率法」が広汎に採用された来た。
そして、前々会の調査（平成15年調査）より、そうした地代市場の実態を踏まえて公租公課の倍率についても調査をしている。
その東京23区における今回調査の平均倍率を見ると、次項Ⅱの「別表No４」の示すとおりであり、
平成21年1月1日現在は、
商業地系・・・3.92倍
住宅地系・・・4.50倍
となっている。
すなわち、商業系は概ね4倍程度、住宅地形は4.5倍という結果となっている。
住宅地系の倍率が高いが、これは住宅用地の減額特例により、住宅用地の課税標準額が商業地（非住宅用地）のそれより低位水準に抑えられていることから、公租公課も相当に低位となっていることに起因するものといえる。
なお、前回（平成18年1月1日）現在に調査においては、
商業地系・・・4.12倍
住宅地系・・・4.06倍
であったから、商業地系、住宅地系ともに、ほぼ4倍程度の倍率である。
今回、商業地系（非住宅用地）の倍率が若干下がったのに対し、住宅地系の倍率が若干上がっているが、これらは前回調査と同一地点の事例とは限らず、地域的に偏重し、また、特に事例数の多少にもより、倍率に平均値に偏りが出ていることが原因と考えられる。
いずれにしても、東京23区の場合、昨今は概ね4倍前後の倍率となっているものといえるだろう。
なお、公租公課の倍率については、「平成6年後半から平成7年前半において東京簡裁の調停事件で成立した事例のそれらの倍率の集計結果」が東調連会報（平成7年度第48号：東京民事調停協会連合会発行）に掲載されている。
それによると
商業の総平均・・・2.4倍
住宅の総平均・・・3.1倍
となっている。
因みに、この倍率が発表された当時は、「土地基本法」の制定に伴う平成4年の公的地価評価の一元化により、固定資産税の評価額が大幅に引き上げられ、この改正施行を受けて、法制6年度からの固定資産税が大幅に増徴された時期である。このため、その影響に対しての調査とも思われる。
しかし、こうした固定資産税の動向に対しても地代は緩やかな反応であり、その増徴は未だわずかな影響に過ぎなかった結果と思われる。
また、かってより若干の問題があるとしながらも、地代改定の便法として、東京においては公租公課の2倍～3倍で合意に達する案件が多かったとされてきた経緯があり、これらの影響も考えられる。
ただし、その後、一旦は増税された公租公課が、平成9年度からは引き下げられているが、地代は殆ど横這いの推移であり、この影響が前々回から今回の倍率に反映されて、倍率が増加しているものといえよう。
先にも述べたとおり、地代市場は特に閉鎖的市場であり、通常は契約当事者間においてのみ経済合理性を有することから、当事者間の力関係によって公租公課の引き下げも積極的には反映させ得ないものといえなくもない。
とはいえ、東京簡裁の調停事件等においても若干の問題があるとしながらも、公租公課の倍率方式による合意が結構行われている現状にあることも事実としている。公租公課の倍率方式による合意が結構行われている現状にあることも事実としている。公租公課の倍率方式による合意が結構行われている現状にあることも事実としている。
また、一般的にも、何よりもその算定が簡便であり、借地人にもそれなりの説得性を有するものであることから、現実には倍率方式によらざるを得ない側面も否定できないと思われる。
おわりに
以上、平成21年版「継続地代の実態調べ」の取り纏めを行い、その概要について述べてきた。
冒頭にも述べたように、前回の調査時（平成18年1月1日）から今回の調査（平成21年1月1日）に至る間においては、平成20年9月のリーマンショックといわれるアメリカ投資銀行・リーマンブラザースの金融破綻により、世界中が百年に一度といわれる経済危機にさらされることになったのである。
この影響から、景気回復基調にあったわが国においても、戦後最悪とされる経済の収縮が引き起こされた。この不況を受けて地価も平成20年の後半以降は下落傾向が顕著になったといわれている。
特に、東京都区部においては、その3年間、地価は商業地・住宅地ともに年率２桁台の大幅な上昇局面にあったが、そのリーマン破綻による金融危機以降の景況の低迷から、平成20年11月以降、下落傾向が急激になったといわれている。
しかし、こうした地価動向にあっても、地代の原価である固定資産税等は、その相当の後追いであること、また、政策的意図等から、今回の調査期間においても、税の高負担感の強い高度商業地について、減額措置が継続されているなどの調整措置等もあって公租公課にそれほどの増額が見られない。
住宅地等の公租公課は、もともと特例措置等によって据え置かれているケースが多い状況にあり、今回も同様である。
これから、特に地価上昇時には、地価というより固定資産税等の増徴を理由に地代の値上げが行われたが、固定資産税も微増に過ぎなかったこともあってか、地代は殆どが横這いの推移であった。そして、地価動向や経済情勢等を踏まえても、今後も地代は横這い傾向で推移するであろう。
地価がさらに下落局面になり、公租公課が減額される傾向となっても、積極的には地代の値下げは行われないだろうと思われる。地代市場の閉鎖性は想像以上のものがあることを踏まえるからである。
以上、第13回目「継続地代の実態調べ」を取り纏めた感想であるが、事例収集の困難性もさることながら、地代と地価や地代と固定資産税等公租公課の動向との相関関係が崩れている昨今は、適正な地代の評価もきわめて困難となってきている。
そんなとき、本書が不動産鑑定士や関連する方々に、いくらかでもお役に立てれば、これに勝るはなく、35年にわたり継続して流した汗が報われるというものである。
