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日税不動産鑑定士会 会の調査研究



 * * * 『継続地代の実態調べ』 * * *

 日税不動産鑑定士会では毎月、会員の勉強会を開いて、税理士・不動産鑑定士である立場から、特に、不動産の税務と鑑定評価についての調査・研究を続けてきました。その成果の一つとして、継続地代の実態を昭和49年から3年ごとに継続調査し、その成果物を「継続地代の実態調べ」として刊行しています。
 同書は、鑑定業界内での貴重な資料とされているほか、平成9年版の経済白書(P99)には、これらの資料の一部が引用されたり、国会国立図書館からも寄贈の要請を受け納本しています。
 また、この実態調べが地代の紛争解決のために、裁判所における調停にも役立っていることや、地代の鑑定評価の重要な参考資料に位置づけられています。
 ここに目次全文と本文の一部をご紹介します。本書の価格や販売等に関する問合せ先についてはこちらをクリックしてください。

【「継続地代の実態調べ」資料等のご利用に当ってのお願い】
 本書「継続地代の実態調べ」に掲載の資料等のご利用に当っては、地代という賃貸人・賃借人の個人情報にかかるものですので、特に個人情報保護法をお守りくださるようお願いいたします。
「継続地代の実態調べ」取り纏め事務担当
   不動産鑑定士 横須賀 博

【目次全文】
※無断掲載・複製禁止
平成18年版
継続地代の実態調べ

− 目  次 −


発刊にあたって     日税不動産鑑定士会 会長 下崎 寛

T 平成18年版(第12回)「継続地代の実態調べ」をめぐって
 日税不動産鑑定士会  継続地代の実態調べ取り纏め事務担当 横須賀 博 -------------- 5
 はじめに -------------- 5
 1.平成18年版「継続地代の実態調べ」の概要
   (1)調査目的・調査方法等
-------------- 9
   (2)資料の収集方法と調査事項 -------------- 9
 2.平成18年「継続地代の実態」調査結果
   (1)収集資料数
-------------- 9
   (2)地代水準 -------------- 9
   (3)継続地代の平均的活用利子率(土地価格に対する支払地代の割合)  ---------------11
   (4)地代の変動状況 ---------------13
 3.地価と継続地代と固定資産税等について
   (1)地価と地代と固定資産税等の関係
---------------14
   (2)固定資産税等の推移について ---------------14
   (3)継続地代(支払ベース)の公租公課に対する倍率 ---------------16
 おわりに ---------------19


U 平成18年版 継続地代の実態調査の分析結果データ

 別表1〜1
 東京都23区における「継続地代水準(3.3u当たり平均の月額地代)」の推移
その1 高度商業地の場合 ---------------26
 別表1〜2
 東京都23区における「継続地代水準(3.3u当たり平均の月額地代)」の推移
その2 普通商業地の場合 ---------------28
 別表1〜3
 東京都23区における「継続地代水準(3.3u当たり平均の月額地代)」の推移
その3 住宅地の場合 ---------------30
 別表2〜1 東京都23区商業地における「継続地代の平均的活用利子率」の推移
その1 商業地の場合 ---------------32
 別表2〜2 東京都23区住宅地における「継続地代の平均的活用利子率」の推移
その2 住宅地の場合 ---------------34
 別表3 東京都23区における「地代の変動状況」 ---------------36
 別表4 東京都23区における支払地代額の公租公課に対する倍率 ---------------38
 別表5 東京圏における地価公示の対前年変動率 ---------------39
 別表6 「継続地代(更新料を含む)の実態調べ」調査票(フォーム) ---------------40


V 平成18年1.月1日現在継続地代の実証事例
 資料1 継続地代及び更新料等調査表
---------------43
 資料2 東京都23区における継続地代の平均的活用利子率
(「土地価格に対する地代の割合」の総括表)  商業地の場合 --------------115
 資料3 東京都23区「土地価格に対する地代の割合(活用利子率)」資料
商業地の場合 --------------117
 資料4 東京都23区における継続地代の平均的活用利子率
(「土地価格に対する地代の割合」の総括表)  住宅地の場合 --------------135
 資料5 東京都23区「土地価格に対する地代の割合(活用利子率)」資料
住宅地の場合 --------------137
 資料6 東京都23区における支払地代額の公租公課に対する倍率
(商業地系・住宅地系の総括表) --------------169
 資料7 東京都23区商業地系における支払地代額の公租公課に対する倍率
--------------171
 資料8 東京都23区住宅地における支払地代額の公租公課に対する倍率
--------------183


W 資料提供者氏名

--------------203


<編集後記>

--------------207

※無断掲載・複製禁止
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【本文の抜粋】
※無断掲載・複製禁止
 平成18年版(第12回)
「継続地代の実態調べ」をめぐって
日税不動産鑑定士会
「継続地代の実態調べ」取り纏め担当
   不動産鑑定士 横須賀 博
はじめに
 前回(平成15年)の実態調査から3年、今回平成18年(第12回目)の実態調査を実施し、平成18年版「継続地代の実態調べ」として刊行する運びとなった。
 地代は、土地使用の対価であり、本来、地価と地代の間には元本と果実としての相関関係が認められることが前提とされている。しかし、昭和30年代後半頃からの我が国における高度経済成長を背景とする地価の上昇、特にバブル経済期の未曾有の地価の急騰、また、そのバブル崩壊以降における地価下落の継続等々と近時、地価は激しく動いたが、地代は地価上昇時にも相当の後追いの推移であり、地価急騰時にはその急騰には全く追随し得なかった。また、その後の地価下落時には大方の地代が横這い傾向での推移であり、地価との直接的な連動は見られない状況にある。
 こうした地代と地価との推移の中でも、地代の実態等に関するデータ等が殆んど見当たらない状況から、昭和40年代末頃、地価や地代がどのような推移動向にあるかを追求しようと、不動産鑑定士と税理士の両資格を有する会員で構成される任意の研究グループ〈日税不動産鑑定士会〉が中心となり、これに賛同して下さった多くの不動産鑑定士等の協力により、東京都及びその周辺地域を主とする「既存の借地権に係る事例」を収集して、その地代の実態について調査を行い「継続地代の実態調べ」としてとり纏めた。そして、その後も3年毎に実施して、「継続地代の実態調べ」として刊行してきている。
 このように、「継続地代の実態調べ」は昭和49年を第1回目として3年毎に実施してきたが、その実施毎の収集事例数等は「表No1」の通りである。


「表1」継続地代の実態調べの実施時期及び収集事例数


 表1のように、今回はその第12回目の実態調べとなるが、このことは、その間の30年を超える「既存借地権の地代に関する実態」のデータが蓄積されたことになる。
 とりわけ、借地市場は閉鎖的な市場であり、地代は住宅やオフィスの家賃のような募集家賃等の情報も皆無で、その地代事例を得ること自体が至難である。このため、こうしたデータの蓄積は全く希少であることから、社会的にもそれなりに市民権を得てきたものと思われる。
 なお、特に前回(第11回「平成15年版」)の調査では、地価の下落幅が縮小傾向にあったとはいえ、未だ下落基調が続いており、土地の固定資産税等(公租公課)が引き下げらている状況下であったことを踏まえ、東京23区におけるこれまでの用途別・地区別等の継続地代の集計分析等のほかに、その地代と公租公課の関係(「支払地代と公租公課の倍率」)についても調べて見ることにした。
 今回の第12回においても、これまでの用途別・地区別等の継続地代の集計分析等のほかに「支払地代と公租公課の倍率」についても取り纏めている。
 いずれにしても、こうしたデータの蓄積が、借地・借家に関する当事者、法曹関係、鑑定評価や税務関係の実務者等は勿論のこと、有識者や行政等に携わる方々において何等かのお役に立てばと念じつつ、今回の実態調べについても次項のように取り纏めた次第である。

 【今回の調査期間における地価の動向】
 なお、前述のとおり、近時、地代と地価との相関関係は、希薄になってきているが、今回の調査期間においては、まず、地価が昨今の下落状況から脱出して、その動きに変化がみられることから、この間の地価の動向について若干触れる。
 この間における地価の動向について、国土交通省「土地白書」を見ると「平成16年地価公示においては、全国平均では13年連続で下落しているが、特に東京都区部及びその周辺地域では、上昇や横這いの地点が増加し、下げ止まりの傾向が強まっている。」としており、平成17年地価公示の地価動向についても、「全国平均では引き続き下落しているが、下落幅が縮小している。三大都市圏においては、横這いの地点が多くなっており、東京都区部及びその周辺地域では、上昇地点が増加している。」と発表されている。
 そして、直近の平成18年地価公示においては、「全国平均で見ると15年連続で下落しているが、住宅地・商業地ともに下落幅は縮小しつつある。三大都市圏では、中心都市の都心部のほぼ全ての地点が上昇又は横這い。
 特に収益性・利便性の高い地域を中心に上昇地点が見られる。」としている。
 土地白書は「最近の土地市場は、景気の緩やかな回復、不動産投資市場の活発化、都市再生の進展など収益性や利便性を高める取組みなどにより市場は一部で活発化している。また、その動向が各地域をめぐる諸条件に応じて個別化するとともに、収益性や利便性が重視され、利用価値に応じた価格形成がなされる市場へと構造的な変化が進展しつつある。」と総括して、大都市圏の商業地についてはほぼ下げ止まりとなったと発表している。
 以下、参考のために、平成16年地価公示〜18年地価公示における住宅地(表No.2)・及び商業地(表No.3)の地域別対前年変動率を示すと次の通りである。


「表2」地価公示における住宅地の地域別対前年変動率
資料:国土交通省


「表3」地価公示における商業地の地域別対前年変動率
資料:国土交通省

 なお、東京圏の地域別内訳については、次項U(継続地代の実態調査の分析結果データ)の別表5参照。

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<

1.平成18年版「継続地代の実態調べ」の概要
(1)調査目的・調査方法等

 これまでの調査同様に、調査時点(平成18年1月1日現在)における東京都23区及びその周辺の地域を主として、「賃貸借(旧法借地権)が継続中の地代事例」を収集した。
 そして、まずは前回までと同様に東京都23区における「地代の水準」「地価に対する地代(支払賃料)の割合(活用利子率)」及び「地代の変動状況」等の実態について取りまとめた。さらに、前回から始めた「地代の公租公課に対する倍率」についても調べた。
 ただし、借地契約はもともと長期間に亘って継続されるものであり、特に既存の借地は、その契約の経緯や個別的事情等が様々異なり、これらを受けて多様の状況となっていることは、先刻ご承知のとおりと思われる。このため、この実態調べにあたっては、それら個別事情等を追求するよりも(個別事情等は商業地・住宅地とかの用途の別、あるいは堅固・非堅固等の建物利用の状況の一定枠内に留めることにして)、むしろ、相当数の事例を実証的に取り纏め、これらをもとに地域における地代の水準がどの程度のものなのか、地価との関係がどのようになっているのか等といった分析を行う方が、より実態を反映するものと判断、また、時系列で捉えられる必要も踏まえ、これまで同様に本書のようなフォームによって実施したものである。
(2)資料の収集方法と調査事項
 次項の別表No.6に示す調査票を各会員等に配布し、調査時点現在(平成18年1月旧)において賃貸借が継続中の既存の借地権に係る地代(直前の地代の改定状況等を含む)、その用途別、地上建物の状況等、特に前年度(原則:平成17年度)の固定資産税等について、各々回答を得、それらの集計・分析を行った。
2.平成18年「継続地代の実態」結果概要
(1)収集資料数

   資料総数…857件
   内、東京都23区…727件
    ※相続の開始等により、借地が解消される等、地代の収集事例が少なくなってきている状況にある。
(2)地代水準
 東京都23区における継続地代の平均月額を各区別、用途別(高度商業地・普通商業地・住宅地)に区分して集計したところ、次項Uの別表No.1ー1〜1ー3の通りであった。
 なお、これら東京都23区の用途別平均地代額について、過去の実態調べのデータと比較し、平成3年から平成18年の6回分にかかる推移をみると「表No.4」の通りである。

「表4」東京都23区における3.3u当たり平均地代月額の推移
(注)1.平均地代月額の算定に当たっては、地代事例のうち「税法上の相当の地代」の事例等の特殊なもの及び駐車場や資材置場等
   の場合は除外してある。
  2.高度商業地とは、主として「銀座」「日本橋」「新橋」「有楽町」「渋谷」「新宿」「池袋」等の繁華街をいうが、
   「新小岩」商店街等の旧来からの商店街や繁華性に富む駅前商店街等も含まれている。
  3.各区別、用途別の詳細は、U継続地代の実態調査の分析結果データ 別表1-1〜1-3の通り。

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 この「表No.4」に見られるように、平成18年1月1日現在の東京都23区における住宅地の平均地代は月額1,123円/3.3u程度であり、普通商業地のそれはその住宅地代の1.84倍の月額2,064円/3.3u程度、高度商業地のそれは住宅地代の12.34倍の月額13,853円/3.3u程度と、住宅地地代が前回(1,135円)とほぼ横這いといえる推移に対し、普通商業地及び高度商業地の地代が若干上昇となっているため、商業地地代と住宅地地代との比率(倍率)は前回調査時より上がっている。しかし、普通商業地及び高度商業地の地代については、横這いの事例が多いものの、特に今回は銀座等のもともと高額な地代事例が多く収集された結果でもあり、こうした集計分析に当たって事例が偏向的になることは、避けられない現実として容認をされたい。
(3)継続地代の平均的活用利子率
   ……(土地価格に対する支払地代の割合)

 過去の実態調べ同様に、東京都23区において、土地価格(更地価格=公示地価ベース)を元本としたときの継続地代(支払地代年額)の割合(これを「活用利子率」と呼ぶ)が、どの程度のものなのかを検討し、土地価格と地代との相関関係について調べた。
 なお、この土地価格の把握にあたっては、相続税の路線価をもとに、公示地価に対する路線価の割合が概ね80%程度とされることを踏まえ、その路線価を80%で割戻した公示地価ベースのいわゆる土地の更地価格によって求めた。
 すなわち、地代事例を商業地と住宅地との用途別(商・住併用のものについては、その住宅の占める割合や地域の状況等を勘案して商業地等に区分)に区分し、また、同族会社とその主宰者等との間のもの等、特殊なものは排除して、その土地の価格(更地価格)と支払地代年額との割合(比率)を算定し、これを「活用利子率」と呼ぶことにしたものである。
 その商業地と住宅地における各区別の平均的活用利子率は、「資料No.2〜資料No.5」の通りとなったが、それら東京都23区全体の「平均的活用利子率」を見ると次のとおりである。

∴平成18年1月1日現在の平均的活用利子率
 ・東京都23区内商業地の場合 14.1/1,000(1.41%)
  (土地の更地価格×1.41%=年額換算支払地代)
 ・東京都23区内住宅地の場合8.3/1,000(0.83%)
  (土地の更地価格×0.83%=年額換算支払地代)

 なお、この東京都23区全体の「平均的活用利子率」について、平成3年からのデータとともに時系列に纏めると「表No.5」の通りである。


「表5」東京都23区における継続地代の平均的活用利子率の推移
    (平均的活用利子率=土地価格に対する支払地代年額の割合)

(注)1.東京都23区における継続地代事例のうち、地価が判明したものについて、その土地価格に対する地代(支払賃料年額)の割合を求め、それらの各区の平均的
   割合、即ち、土地を元本としたときの平均的活用利子率を算定したものである。この時の地価は、不動産市場で取引される現実の時価ではなく、その地点
   の相続税路線価を80%で除して求めた価格である。従って、不動産市場での現実の取引価格をもとにこの活用利子率を乗ずると、答えが異なる場合が生じる
   ことに留意。
  2.各区別・用途別の詳細は、U継続地代の実態調査の分析結果データの別表2-1〜2-2の通り。

 そこで、この活用利子率を前回のデータと比較してみると、
 ・前回の平成15年においては
  商業地!3.5/1,000(1.35%)…活用利子率
  住宅地8.0/1,000(0.80%)H・活用利子率
であったのに対し、
 ・今回の平均的活用利子率は、
  商業地で14.1/1,000(1.41%)….'.前回対1.044
  住宅地で8.3/1,000(0.83%)…∴前回対1.038
となっている。
 このことは、東京23区において、最近の地価が漸く下げ止まり、上昇気運にあるとはいえ、平成15年頃までの地価は未だ下落傾向にあったことから、その地価の下落は地代には殆ど影響せず、横這い傾向の推移であったためと思われる。すなわち、地代は地価が下落する中でもその相関関係を打ち消して直接的には地価には左右されていない実態といえる。
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(4)地代の変動状況
 東京都23区の地代事例のうち、同一地点において前回調査時(H15.1.1時点)の地代と今回調査時(H18.1.1時点)の地代が判明したものについて、この3年間における地代の変動状況がどのようなものであったかについて調べてみた。
@商業地(商業地域の住宅併用を含む)の場合
 ・同一地点163件のうち、
  126件が横這い(77.3%)
  6件が値上げ(3.7%)…1件平均値上率 15.5%
  31件が値下げ(19.0%)…1件平均値下率△15.7%
A住宅地の場合
 ・同一地点281件のうち、
  228件が横這い(81.1%)
  34件が値上げ(12.1%)…1件平均値上率 15.1%
  19件が値下げ(6.8%)…1件平均値下率△10.9%
B住工併用その他の場合
 ・同一地点33件のうち、
  27件が横這い(81.8%)
  5件が値上げ(15.9%)…1件平均値上率 35.5%
  1件が値下げ(3.0%)…1件平均値下率△43.4%
 地代の改定は、地価動向とは後追いとなる固定資産税等の動向を受けて、さらにその後追いとなって実施される関係から、平成8年頃までは増徴されていた公租公課が、平成9年度から特に商業地(非住宅用地)については引下げの傾向になったことにより、それまで一貫して上昇局面にあった地代も平成9年ごろからは横這いとなる例が多くなり、引き下げられるものも見られるようになってきた。
 この傾向は前回の実態調べにも現れていたが、今回はさらにこの傾向が顕著となっており、商業地・住宅地ともに概ね80%は地代が横這いである。
 値下げも特に都心部の高度商業地でみられており、これらは固定資産税等の減額が顕著な地域の商業地である。
 また、値上げのあった事例もあり、これはかねてより値上げ交渉等にあったものが合意に達した、あるいは上物の用途変更によるもの等の事例である。


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【本書に関する問合せ先と販売価格】

(社)東京都不動産鑑定士協会
〒105-0002 東京都港区愛宕1-2-2 第9森ビル5階 TEL 03-3434-2306

最新版 『継続地代の実態調べ』 「平成15年版」
販売価格:19,000円(税込み)






 * * * 土地の税務評価と鑑定評価 * * *
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 本書は、相続税・贈与税における土地の適正な評価を巡り問題やトラブルが生じた場合に、どのように解決すればよいか実務解説したものです。
 編者は、現在、第一線で業務に携わっている税理士と不動産鑑定士の両方の資格を有する執筆陣です。日頃から不動産評価について税務と鑑定との接点について研究し、問題点をどうしたらより妥当な解決が図れるかを検討しています。
 具体的には、税務通達どおり評価して申告するのか、それとも鑑定評価に求めて申告した方が有利なのかを判断するための材料となることを目的にしたものです。あるいは課税当局なり不服審判所、裁判所の納得を得るにはどのような鑑定評価を記述すればよいのか判断の手掛りを提供するものといってもよいでしょう。
 項目は、実務で使いやすくするために、財産評価基本通達に沿って重要なものを選んで、構成は、基本的に税務評価と鑑定評価を対比して解説をすすめています。  ここに目次等の内容の一部をご紹介します。
土地の税務評価と鑑定評価
土地の税務評価と鑑定評価
日税不動産鑑定士会 編
3,200円(税別)

【はしがき ―本書の刊行にあたり―】
 われわれ日税不動産鑑定士会は,税理士でもあり,不動産鑑定士でもある士が集まって昭和46年(1971年)に設立した団体です。会員は,その二つの資格で,あるときは税務申告を,またあるときは不動産鑑定評価もしていますが,双方の資格を総合的に求められる税務に関する不動産の評価でも,その特質を発揮しています。また,毎月の研修会では,不動産についての税務評価と鑑定評価との接点について研修,検討を続けています。
 その成果の一つとして,昭和50年から「継続地代の実態調べ」を3年ごとに行い刊行しています。鑑定業界での貴重な資料とされているばかりでなく,地代紛争解決のため,裁判所における調停にも重視され,また,経済白書にも引用されるなど一つの指針を与えてきました。
 近時,相続税や贈与税での不動産評価,さらに所得税,法人税等での適正な譲渡価額など税務に関する不動産の鑑定評価の依頼も増えています。
 そこで,税務での評価はこうなっているが鑑定評価ではどうなっているのか,ということを解説し,どういう局面でどのような不動産鑑定評価書を依頼したらよいのか,また,税務当局を納得させるには,そして,争いになったときは審判官に理解していただくために,どのような内容を持った鑑定評価書をいかに記述すればよいのか ―― そのような見地から研修会の研究に基づいて本書を刊行しました。
 不動産税制も,不動産鑑定理論も,不動産の動きにつれて時々刻々と変動しています。この変動に応じ,そして,読者のご批判などを吸収して,さらに新たな研究を通じ,次の版ではより充実したものを刊行したいと念じております。
平成17年6月1日
日税不動産鑑定士会 会長 中根 宏
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【本書を読まれる前に】
「土地の税務評価と鑑定評価」本書を読まれる前に

(一)
 相続税,贈与税における土地・建物の評価は,一般には国税庁長官の定めた財産評価基本通達によることとされている。しかし,この通達は,土地・建物の種別・類型別に標準的な評価方法を定めているが,個々の土地・建物の現状はさらに複雑多岐にわたっており,実際では,それぞれの実状に即した精密な調査に基づいた評価が求められるときがある。
(二)
 市街地地域土地の税務評価においては,各街路に路線価が付設され,その基準となる標準地は不動産鑑定士の鑑定評価によって求めている。しかし,その標準地が適正な価格を表示していたとしても,それと比較して求められたその街路の全部の路線価が適正なものとはいえない。もっとも,各国税局が管内にある市街地のすべての街路について,毎年,限られた人員,費用と時間で路線価を付設しなければならない現状をみれば,その中に適正でない路線価があったとしても責めるのは酷であり,それは大量一括評価の宿命と諦観しなければならないのであろう。
 また,各宅地の画地条件等による補正率が,普通住宅地区あるいは商業地区などの地区の要因を考えてその種別ごとに基本通達で定められているが,日本全国一律の補正率となっている。しかし,例えば,普通商業地区の角地の補正率は,東京都区と多摩地区,さらに,北は北海道から南は沖縄まで同じ率なのであろうか。確かに,一律に定めることにより,評価者の恣意性は防げるという意味はあるし,実質的公平はともかく形式的な公平は保たれるという側面はある。
 そのようなことを配慮してか,路線価の標準地の価格は,おおむね公示価格水準の8割となっており,各宅地の課税評価額が相続税法で規定している「時価」を超えないように配慮している。
 しかし,昭和60年代の頃のように,路線価が公示価格水準の4〜6割程度であった時には,かなり大まかな評価基準であったとしても,「時価」を超えることはなかった。しかし,路線価が公示価格水準の8割まで接近すると,路線価と財産評価基準での画地補正率どおりに算定すると,「時価」を超える価額が算定される場合がある。そしてそれを立証し,「時価」を求めるときには,不動産鑑定評価が必要となる。
(三)
 われわれ日税不動産鑑定士会の会員は,税理士と不動産鑑定士の二つの業務に携わりながら,上述した局面での税務評価をも行ってきた。また,昭和46年の会の設立以来,毎月,研修会を開催してこれらの難問について研究発表をし侃々諤々の討議を通じて研鑽を重ねてきた。
 その過程のなかで,税務職員,国税不服審判官そして裁判官を納得させるためには,まず,評価通達を十分に理解したうえで,これの方々を納得させ得る不動産鑑定評価書を作成することで必要であるとの共同認識に達した。
 こうした趣旨をふまえて,本書は,財産評価基本通達の主要な条項を選び,同通達の配列順に掲げ,まず,[税務評価では]で通達の実務的解説をし,それを理解したうえで[鑑定評価では]を読んでいただく構成とした。
 税理士の方には,この両方を見比べて通達どおりの評価で申告したらよいか,不動産鑑定評価を求めてその価額で申告した方が納税者に対してより有利かの判断を助けるように,できるだけ試みたつもりである。
 また,鑑定評価の依頼を受けた不動産鑑定士の方には,まず[税務評価では]を読んでいただき,課税当局がどのように考えているかを理解して,どのように記述すれば,課税当局なり国税不服審判官や,裁判官の納得を得られかを工夫していただきたい。
 もちろん,それについて,まず最初に是否認を判断する税務職員から,不服審査の裁決を下す国税不服審判所審判官,あるいは裁判官の方々にも参考としていただきたいし,これに対する弁護士の方にも参考にしていただきたい
 本書の執筆にあたり,本会研修会などをとおして検討を経たものだが,本会の結論というものではなく,執筆者の個人的意見であることを付記しておく。
平成17年6月1日
日税不動産鑑定士会 研修委員長  鵜野和夫
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【目 次】
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土地の税務評価と鑑定評価

− 目  次 −


第1章   総        則   
   1 評価の原則(評基通1) -------------- 2
   2 共有財産(評基通2) -------------- 7
   3 区分所有財産(評基通3) --------------12
第2章   土地および土地の上に存する権利  
   1 評価単位(評基通7-2) --------------20
   2 路線価(評基通14) --------------29
   3 特定路線価(評基通14-3) --------------33
   4 側方路線影響加算(評基通16) --------------57
   5 三方または四方路線影響加算(評基通18) --------------61
   6 不整形地の評価(評基通20) --------------71
   7 無道路地の評価(評基通20-2) --------------89
   8 がけ地等を有する宅地の評価(評基通20-4) --------------99
   9 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
                         (評基通20-5)
-------------108
   10 倍率方式による評価(評基通21-2) -------------114
   11 大規模工場用地の評価(評基通22,22-2,22-3) -------------118
   12 余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価(評基通23) -------------121
   13 私道の用に供されている宅地の評価(評基通24) -------------126
   14 土地区画整理事業施行地内の土地の評価(評基通24-2) -------------136
   15 広大地の評価(評基通24-4) -------------140
   16 セットバックを必要とする宅地の評価(評基通24-6) -------------146
   17 都市計画道路予定区域内の宅地の評価(評基通24-7) -------------150
   18 貸宅地の評価(評基通25) -------------154
   19 貸家建付地の評価(評基通26) -------------160
   20 借地権の評価(評基通27) -------------162
   21 定期借地権等の評価(評基通27-2) -------------169
   22 区分地上権に準ずる地役権の評価(評基通27-5) -------------184
   23 市街地周辺農地の評価(評基通34〜39) -------------186
   24 市街地農地の評価(評基通40) -------------190
   25 生産緑地の評価(評基通40-2) -------------195
   26 市街地山林の評価(評基通49) -------------199
   27 雑種地の評価(評基通82) -------------203
   28 ゴルフ場の用に供する土地の評価(評基通83) -------------210
   29 利用価値の著しく低下している土地の評価 -------------212
   30 遺跡のある土地の評価 -------------218
   31 土壌汚染のある土地の鑑定評価 -------------228
   32 日影規制等により建築物に制限を受ける場合の土地の評価 -------------242
   33 使用貸借関係にある土地の評価 -------------247
   34 通常の地代の簡便的計算方法 -------------255
   35 土地と建築物を一括譲渡した場合の譲渡価額の区分 -------------258
第3章   特殊な評価  
   1 競売における不動産の評価と鑑定評価との関連 -------------268
   2 民事再生法における不動産の評価 -------------277
付録  役立つ情報源一覧   
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【書 評】
(社)東京都不動産鑑定士協会 会報「かんていTOKYO」2005年9月号に掲載

 近年、相続税や贈与税での不動産評価、さらには所得税、法人税等での適正な譲渡価格の算定など税務に関する不動産の鑑定評価の依頼が増えています。本書は、相続税・贈与税等における土地の適正な評価を巡り問題やトラブルが生じた場合、どのように解決すべきかという実務的問題を分かりやすく解説しています。
 よく問題や争いとなる論点としては「税務上の時価」と「鑑定評価の正常価格」の認識の違いですが、税務での評価は大量一括処理という宿命ゆえ、個別不動産の適正な市場価値を判定する鑑定評価とはその根本的な視点が異なることはやむを得ないことです。
 したがって、我々不動産鑑定士としては、税務評価と鑑定評価の違いを理解し、どのような局面で鑑定評価を依頼されるのか、もし依頼された場合は税務当局に納得してもらうためにどのような内容の鑑定評価書を作成したらよいかを十分理解しておく必要があり、本書はそのような実務的なよりどころをうまく解説しています。鑑定士としての一般知識に留まらず、税理士や公認会計士などの他の専門家集団とコラボレートした業務を展開している方々にとっては、税務の問題を鑑定評価によって解決できる道筋を付けてあげるという積極的戦略展開にも必ずや役に立つと思われます。

【本書に関する問合せ先と販売価格】

(株)中央経済社
〒101-0051 千代田区神田神保町1-31-2 TEL 03-3293-3371(編集部)

『土地の税務評価と鑑定評価』 (平成17年発行)
販売価格:3,200円(税別)

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 * * * 研修活動 * * *
日税不動産鑑定士会では様々な研修活動を行い、会員相互の専門的知識と技能の向上を図っています。
以下に最近実施した研修をご紹介します。
実施日 研修内容 講師
平成20年(2008)9月24日 「広大地の評価通達・情報の問題点と実務的対応」 下崎寛

鵜野和夫       

平成20年(2008)6月9日 「新基準において位置づけられたDCF法について」
奥田かつ枝
平成20年(2008)5月12日 「マンション立退料についてのアプローチ」
馬場喜一
平成20年(2008)4月22日 「定期借地権を巡る最近の傾向」
〜事業用定期借地権の改正
〜地代改定に関する最近の判例
〜一般定期借地権普及に関する問題点
勝木雅治
平成20年(2008)3月25日 「どうなる不動産ファンド、地価への影響は」
サタスインテグレイト
佐藤一雄
平成20年(2008)1月22日 「平成20年度税制改正大綱について」
平川忠雄
平成19年(2007)12月5日 鑑定評価に役立つ建築知識
一級建築士
秋山英樹
平成19年(2007)11月19日 広大地の評価について
宇野貞司
平成19年(2007)10月22日 テーマ@:私道の税務評価と鑑定評価
テーマA:私道の法律と接道義務との関連等
鵜野和夫
黒沢泰
平成19年(2007)6月15日 中間省略登記の実務上の問題点及び代替
方法としての直接移転売買方式について
吉田修平
平成19年(2007)5月23日 離婚時の年金分割について
小菅教良
平成19年(2007)4月25日 「中小企業の事業承継とM&A」
〜最近の実例紹介を中心に〜
横川雄一
平成19年(2007)3月29日 「東京貸ビル市場の最近の動き」
増田富夫
平成19年(2007)1月12日 「平成19年度税制改正大綱について」
平川忠雄
平成18年(2006)12月12日 「事例に基づくM&Aと企業組織再編成の実例とポイント」
山田毅志
平成18年(2006)11月20日 「物納制度大改正 その実務と対応」
斉藤紀明
平成18年(2006)10月26日 「継続地代・平成18年度の調査結果について」
横須賀 博
平成18年(2006)9月25日 「J-REITファンドの今日的課題について」
板坂 正人
平成18年(2006)7月4日 「急傾斜の市街地山林・農地の評価を巡る裁決例から」
鵜野 和夫
平成18年(2006)6月7日 「新会社法における株式会社の計算」
(1)会計の原則(2)会計帳簿等(3)資本金の額等
「純資産の部」の問題点及び税法との関連性について
梅田 一博
平成18年(2006)4月26日 「相続・相続税の実務」
宇野 貞司
平成18年(2006)3月27日 「税務評価にかかる裁決・判例から」
下崎 寛
平成17年(2005)12月1日 「無道路地の評価と囲続地通行権について」
鵜野 和夫
平成17年(2005)10月27日 「最近の継続家賃の考え方」
横須賀 博
平成17年(2005)9月28日 「農地の鑑定評価」
−宅地評価との相違点、困難性を中心として
佐藤 健一
平成17年(2005)8月26日 「評価の適用と実務上の対応について」
−広大地評価について
井出 真
平成17年(2005)6月21日 「評価の適用と実務上の対応について」
−建築基準法上の道路でない通路に路線価が付されている場合
−庭内神祠について
宇野 貞司
平成17年(2005)5月24日 「不動産登記法の改正について」
−オンライン及び郵便による登記申請について
−権利証及び保証書の廃止について
荒谷 秀子
平成17年(2005)4月26日 「企業収益による収益価格と賃料」
田原 拓治
平成17年(2005)2月3日 「競売あれこれ」
小菅 教良
平成16年(2004)12月22日 「民事再生法における法人税等の取扱いと不動産の評価」
十文字 良二
平成16年(2004)12月2日 「文化財建築物のある敷地及び埋蔵文化財のある土地の評価」
吉田 浩
平成16年(2004)10月26日 「特定路線価の評価」
宇野 貞司
平成16年(2004)9月24日 「広大地の評価方法の大幅改正について」
下崎 寛
平成16年(2004)6月24日 「公益法人の税務」
若林 孝三
平成16年(2004)5月25日 「定期借地権の現況」
勝木 雅治
平成16年(2004)4月28日 「借地権価格の萌芽とその終焉」
横須賀 博

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