「継続地代の実態調べ」をめぐって
「継続地代の実態調べ」取り纏め担当
不動産鑑定士 横須賀 博
前回(平成15年)の実態調査から3年、今回平成18年(第12回目)の実態調査を実施し、平成18年版「継続地代の実態調べ」として刊行する運びとなった。
地代は、土地使用の対価であり、本来、地価と地代の間には元本と果実としての相関関係が認められることが前提とされている。しかし、昭和30年代後半頃からの我が国における高度経済成長を背景とする地価の上昇、特にバブル経済期の未曾有の地価の急騰、また、そのバブル崩壊以降における地価下落の継続等々と近時、地価は激しく動いたが、地代は地価上昇時にも相当の後追いの推移であり、地価急騰時にはその急騰には全く追随し得なかった。また、その後の地価下落時には大方の地代が横這い傾向での推移であり、地価との直接的な連動は見られない状況にある。
こうした地代と地価との推移の中でも、地代の実態等に関するデータ等が殆んど見当たらない状況から、昭和40年代末頃、地価や地代がどのような推移動向にあるかを追求しようと、不動産鑑定士と税理士の両資格を有する会員で構成される任意の研究グループ〈日税不動産鑑定士会〉が中心となり、これに賛同して下さった多くの不動産鑑定士等の協力により、東京都及びその周辺地域を主とする「既存の借地権に係る事例」を収集して、その地代の実態について調査を行い「継続地代の実態調べ」としてとり纏めた。そして、その後も3年毎に実施して、「継続地代の実態調べ」として刊行してきている。
このように、「継続地代の実態調べ」は昭和49年を第1回目として3年毎に実施してきたが、その実施毎の収集事例数等は「表No1」の通りである。
「表№1」継続地代の実態調べの実施時期及び収集事例数
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表№1のように、今回はその第12回目の実態調べとなるが、このことは、その間の30年を超える「既存借地権の地代に関する実態」のデータが蓄積されたことになる。
とりわけ、借地市場は閉鎖的な市場であり、地代は住宅やオフィスの家賃のような募集家賃等の情報も皆無で、その地代事例を得ること自体が至難である。このため、こうしたデータの蓄積は全く希少であることから、社会的にもそれなりに市民権を得てきたものと思われる。
なお、特に前回(第11回「平成15年版」)の調査では、地価の下落幅が縮小傾向にあったとはいえ、未だ下落基調が続いており、土地の固定資産税等(公租公課)が引き下げらている状況下であったことを踏まえ、東京23区におけるこれまでの用途別・地区別等の継続地代の集計分析等のほかに、その地代と公租公課の関係(「支払地代と公租公課の倍率」)についても調べて見ることにした。
今回の第12回においても、これまでの用途別・地区別等の継続地代の集計分析等のほかに「支払地代と公租公課の倍率」についても取り纏めている。
いずれにしても、こうしたデータの蓄積が、借地・借家に関する当事者、法曹関係、鑑定評価や税務関係の実務者等は勿論のこと、有識者や行政等に携わる方々において何等かのお役に立てばと念じつつ、今回の実態調べについても次項のように取り纏めた次第である。
【今回の調査期間における地価の動向】
なお、前述のとおり、近時、地代と地価との相関関係は、希薄になってきているが、今回の調査期間においては、まず、地価が昨今の下落状況から脱出して、その動きに変化がみられることから、この間の地価の動向について若干触れる。
この間における地価の動向について、国土交通省「土地白書」を見ると「平成16年地価公示においては、全国平均では13年連続で下落しているが、特に東京都区部及びその周辺地域では、上昇や横這いの地点が増加し、下げ止まりの傾向が強まっている。」としており、平成17年地価公示の地価動向についても、「全国平均では引き続き下落しているが、下落幅が縮小している。三大都市圏においては、横這いの地点が多くなっており、東京都区部及びその周辺地域では、上昇地点が増加している。」と発表されている。
そして、直近の平成18年地価公示においては、「全国平均で見ると15年連続で下落しているが、住宅地・商業地ともに下落幅は縮小しつつある。三大都市圏では、中心都市の都心部のほぼ全ての地点が上昇又は横這い。
特に収益性・利便性の高い地域を中心に上昇地点が見られる。」としている。
土地白書は「最近の土地市場は、景気の緩やかな回復、不動産投資市場の活発化、都市再生の進展など収益性や利便性を高める取組みなどにより市場は一部で活発化している。また、その動向が各地域をめぐる諸条件に応じて個別化するとともに、収益性や利便性が重視され、利用価値に応じた価格形成がなされる市場へと構造的な変化が進展しつつある。」と総括して、大都市圏の商業地についてはほぼ下げ止まりとなったと発表している。
以下、参考のために、平成16年地価公示～18年地価公示における住宅地(表No.2)・及び商業地(表No.3)の地域別対前年変動率を示すと次の通りである。
「表№2」地価公示における住宅地の地域別対前年変動率
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「表№3」地価公示における商業地の地域別対前年変動率
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なお、東京圏の地域別内訳については、次項Ⅱ（継続地代の実態調査の分析結果データ）の別表№5参照。
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日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は
1．平成18年版「継続地代の実態調べ」の概要
(1)調査目的・調査方法等
これまでの調査同様に、調査時点(平成18年1月1日現在)における東京都23区及びその周辺の地域を主として、「賃貸借(旧法借地権)が継続中の地代事例」を収集した。
そして、まずは前回までと同様に東京都23区における「地代の水準」「地価に対する地代(支払賃料)の割合(活用利子率)」及び「地代の変動状況」等の実態について取りまとめた。さらに、前回から始めた「地代の公租公課に対する倍率」についても調べた。
ただし、借地契約はもともと長期間に亘って継続されるものであり、特に既存の借地は、その契約の経緯や個別的事情等が様々異なり、これらを受けて多様の状況となっていることは、先刻ご承知のとおりと思われる。このため、この実態調べにあたっては、それら個別事情等を追求するよりも(個別事情等は商業地・住宅地とかの用途の別、あるいは堅固・非堅固等の建物利用の状況の一定枠内に留めることにして)、むしろ、相当数の事例を実証的に取り纏め、これらをもとに地域における地代の水準がどの程度のものなのか、地価との関係がどのようになっているのか等といった分析を行う方が、より実態を反映するものと判断、また、時系列で捉えられる必要も踏まえ、これまで同様に本書のようなフォームによって実施したものである。
(2)資料の収集方法と調査事項
次項の別表No.6に示す調査票を各会員等に配布し、調査時点現在(平成18年1月旧)において賃貸借が継続中の既存の借地権に係る地代(直前の地代の改定状況等を含む)、その用途別、地上建物の状況等、特に前年度(原則:平成17年度)の固定資産税等について、各々回答を得、それらの集計・分析を行った。
2．平成18年「継続地代の実態」結果概要
(1)収集資料数
資料総数…857件
内、東京都23区…727件
※相続の開始等により、借地が解消される等、地代の収集事例が少なくなってきている状況にある。
(2)地代水準
東京都23区における継続地代の平均月額を各区別、用途別(高度商業地・普通商業地・住宅地)に区分して集計したところ、次項Ⅱの別表No.1ー1～1ー3の通りであった。
なお、これら東京都23区の用途別平均地代額について、過去の実態調べのデータと比較し、平成3年から平成18年の6回分にかかる推移をみると「表No.4」の通りである。
「表№4」東京都23区における3.3㎡当たり平均地代月額の推移
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の場合は除外してある。
2．高度商業地とは、主として「銀座」「日本橋」「新橋」「有楽町」「渋谷」「新宿」「池袋」等の繁華街をいうが、
「新小岩」商店街等の旧来からの商店街や繁華性に富む駅前商店街等も含まれている。
3．各区別、用途別の詳細は、Ⅱ継続地代の実態調査の分析結果データ 別表№1-1～1-3の通り。
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この「表No.4」に見られるように、平成18年1月1日現在の東京都23区における住宅地の平均地代は月額1,123円/3.3㎡程度であり、普通商業地のそれはその住宅地代の1.84倍の月額2,064円/3.3㎡程度、高度商業地のそれは住宅地代の12.34倍の月額13,853円/3.3㎡程度と、住宅地地代が前回(1,135円)とほぼ横這いといえる推移に対し、普通商業地及び高度商業地の地代が若干上昇となっているため、商業地地代と住宅地地代との比率(倍率)は前回調査時より上がっている。しかし、普通商業地及び高度商業地の地代については、横這いの事例が多いものの、特に今回は銀座等のもともと高額な地代事例が多く収集された結果でもあり、こうした集計分析に当たって事例が偏向的になることは、避けられない現実として容認をされたい。
(3)継続地代の平均的活用利子率
……(土地価格に対する支払地代の割合)
過去の実態調べ同様に、東京都23区において、土地価格(更地価格=公示地価ベース)を元本としたときの継続地代(支払地代年額)の割合(これを「活用利子率」と呼ぶ)が、どの程度のものなのかを検討し、土地価格と地代との相関関係について調べた。
なお、この土地価格の把握にあたっては、相続税の路線価をもとに、公示地価に対する路線価の割合が概ね80%程度とされることを踏まえ、その路線価を80%で割戻した公示地価ベースのいわゆる土地の更地価格によって求めた。
すなわち、地代事例を商業地と住宅地との用途別(商・住併用のものについては、その住宅の占める割合や地域の状況等を勘案して商業地等に区分)に区分し、また、同族会社とその主宰者等との間のもの等、特殊なものは排除して、その土地の価格(更地価格)と支払地代年額との割合(比率)を算定し、これを「活用利子率」と呼ぶことにしたものである。
その商業地と住宅地における各区別の平均的活用利子率は、「資料No.2～資料No.5」の通りとなったが、それら東京都23区全体の「平均的活用利子率」を見ると次のとおりである。
∴平成18年1月1日現在の平均的活用利子率
・東京都23区内商業地の場合 14.1／1,000(1.41%)
(土地の更地価格×1.41%=年額換算支払地代)
・東京都23区内住宅地の場合8.3／1,000(0.83%)
(土地の更地価格×0.83%=年額換算支払地代)
なお、この東京都23区全体の「平均的活用利子率」について、平成3年からのデータとともに時系列に纏めると「表No.5」の通りである。
「表№5」東京都23区における継続地代の平均的活用利子率の推移
(平均的活用利子率=土地価格に対する支払地代年額の割合)
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割合、即ち、土地を元本としたときの平均的活用利子率を算定したものである。この時の地価は、不動産市場で取引される現実の時価ではなく、その地点
の相続税路線価を80%で除して求めた価格である。従って、不動産市場での現実の取引価格をもとにこの活用利子率を乗ずると、答えが異なる場合が生じる
ことに留意。
2.各区別・用途別の詳細は、Ⅱ継続地代の実態調査の分析結果データの別表№2-1～2-2の通り。
そこで、この活用利子率を前回のデータと比較してみると、
・前回の平成15年においては
商業地!3.5/1,000(1.35%)…活用利子率
住宅地8.0/1,000(0.80%)H・活用利子率
であったのに対し、
・今回の平均的活用利子率は、
商業地で14.1/1,000(1.41%)….'.前回対1.044
住宅地で8.3/1,000(0.83%)…∴前回対1.038
となっている。
このことは、東京23区において、最近の地価が漸く下げ止まり、上昇気運にあるとはいえ、平成15年頃までの地価は未だ下落傾向にあったことから、その地価の下落は地代には殆ど影響せず、横這い傾向の推移であったためと思われる。すなわち、地代は地価が下落する中でもその相関関係を打ち消して直接的には地価には左右されていない実態といえる。
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(4)地代の変動状況
東京都23区の地代事例のうち、同一地点において前回調査時(H15.1.1時点)の地代と今回調査時(H18.1.1時点)の地代が判明したものについて、この3年間における地代の変動状況がどのようなものであったかについて調べてみた。
①商業地(商業地域の住宅併用を含む)の場合
・同一地点163件のうち、
126件が横這い(77.3%)
6件が値上げ(3.7%)…1件平均値上率 15.5%
31件が値下げ(19.0%)…1件平均値下率△15.7%
②住宅地の場合
・同一地点281件のうち、
228件が横這い(81.1%)
34件が値上げ(12.1%)…1件平均値上率 15.1%
19件が値下げ(6.8%)…1件平均値下率△10.9%
③住工併用その他の場合
・同一地点33件のうち、
27件が横這い(81.8%)
5件が値上げ(15.9%)…1件平均値上率 35.5%
1件が値下げ(3.0%)…1件平均値下率△43.4%
地代の改定は、地価動向とは後追いとなる固定資産税等の動向を受けて、さらにその後追いとなって実施される関係から、平成8年頃までは増徴されていた公租公課が、平成9年度から特に商業地(非住宅用地)については引下げの傾向になったことにより、それまで一貫して上昇局面にあった地代も平成9年ごろからは横這いとなる例が多くなり、引き下げられるものも見られるようになってきた。
この傾向は前回の実態調べにも現れていたが、今回はさらにこの傾向が顕著となっており、商業地・住宅地ともに概ね80%は地代が横這いである。
値下げも特に都心部の高度商業地でみられており、これらは固定資産税等の減額が顕著な地域の商業地である。
また、値上げのあった事例もあり、これはかねてより値上げ交渉等にあったものが合意に達した、あるいは上物の用途変更によるもの等の事例である。